Es preciso detener el decreto de regularización de las viviendas y las urbanizaciones ilegales
enero 13, 2012 9 comentarios
El pasado día 10 de enero la consejera de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía, presentó el Decreto que regula y clarifica la situación de viviendas construidas en suelo no urbanizable. Se trata de cerca de 300.000 viviendas en mil urbanizaciones ilegales. Espero que la Consejería haga público un informe detallado sobre esta situación, que ubique las urbanizaciones ilegales en el plano para que todos podamos conocerlas y para que podamos comprender también la diversidad de situaciones y las distintas consecuencias de las distintas situaciones de ilegalidad. En esta situación nos encontramos casuísticas muy diferentes. Hay viviendas aisladas en el medio rural, viviendas diseminadas en suelo agrícola productivo, ligadas a vivienda de hortelanos, urbanizaciones dónde domina la segunda residencia en el medio rural, en parques naturales y en las costas y viviendas ubicadas en situaciones de riesgo ante desastres naturales anunciados (las que vemos inundadas periódicamente o arrasadas por torrentes cuando hay lluvias torrenciales). Pero lo primero que uno se pregunta es cómo una sociedad democrática y con estado de derecho ha propiciado, consentido, hecho la vista gorda o favorecido esta situación de ilegalidad que crea agravio comparativo con quiénes actúan dentro de la legalidad. Es preciso delimitar responsabilidades y exigir que sean asumidas. Nada de esto se percibe sin embargo en el decreto. Y la razón es obvia. La principal responsable política de esta situación es la propia Junta de Andalucía, que tiene competencias urbanísticas y de ordenación del territorio desde 1984. Y en este caso la responsabilidad es nítidamente del PSOE, partido que ha gobernado la Junta de Andalucía desde su inicio. Habría que preguntarle a la Consejera cuántas de estas 300.000 viviendas se han construido desde que la Junta asumió estas competencias y por qué no ha aplicado las herramientas legales de las que ella misma se ha dotado para hacer cumplir la ley. Esta responsabilidad de la Junta es compartida por los municipios en los que han surgido las urbanizaciones ilegales, gobernados, ahora sí, por un amplio espectro de partidos políticos de todos los colores. Algunos, como señaladamente el Ayuntamiento de Vejer, no sólo ha consentido estas urbanizaciones ilegales en su litoral, no sólo no han tomado medidas para protegerlo, sino que promueven ellos mismos su destrucción salvaje, con operaciones como la macro urbanización del Palmar, al tiempo que urbanizan y asfaltan, a costa de los contribuyentes, las urbanizaciones ilegales, superando, en conjunto, todos los límites del despropósito en la administración de la cosa pública.
Pero las responsabilidades no sólo son políticas. Estas urbanizaciones han tenido promotores que han vendido a precio de “casi” urbano suelos rústicos, lucrándose en la operación con el consentimiento de la administración. Yha habido consentimiento social, apoyado en la cultura de la picaresca, que ha visto en esta vía una oportunidad de acceder más económicamente a una vivienda de segunda residencia en primera línea de playa o en medio de un parque natural de interior. Los propios notarios, registradores y jueces han sido colaboradores necesarios, por acción u omisión, tal y como resalta el informe Auken sobre sobre el impacto de la urbanización extensiva en España en los derechos individuales de los ciudadanos europeos, el medio ambiente y la aplicación del Derecho comunitario. Y ello pese al compromiso de algunos de ellos que, conscientes de la responsabilidad de los mismos, han hecho público los canales que tienen para hacer cumplir la ley y han dado orientaciones claras al colectivo.
Esta forma de urbanizar al margen de ley, en suelos no urbanizables declarados así por su valor paisajístico, productivo agrícola o forestal, o valor natural, o bien por encontrarse expuesto a inundaciones, ha creado un perjuicio medioambiental, patrimonial y social difícilmente reparable y ha creado una cultura de corrupción política con la que se debe tener tolerancia cero. Pero difícilmente podrá tomar una iniciativa audaz y justa, que exija responsabilidades y trate de revertir o a menos compensar el daño realizado, quién ha tenido la responsabilidad de evitar esta situación y no lo ha hecho. Por ello el decreto, pese a reconocer el daño causado, se centra en regularizar y dotar de derechos a quiénes han actuado al margen de la ley.
Este hecho ha motivado la reacción ante el decreto de movimientos sociales como Ecologistas en Acción, de partidos políticos como Equo y ha despertado el sentimiento de indignación de ciudadanos que han comprado sus viviendas construidas legalmente y que ven como se abre la puerta a la legalización y el reconocimiento de quiénes han comprado viviendas más baratas, por haberse evitado los costes que supone la construcción legal (proyectos, licencias, obras de urbanización, cesión de suelo para espacios públicos y equipamientos, cesiones de aprovechamiento para creación de patrimonio público de suelo en el que hacer promociones de viviendas de interés social). Esto crea una situación de agravio comparativo y puede ser corrosivo para el futuro dado que crea un precedente. Es este un tema puesto sobre la mesa en el Informe del Defensor del Pueblo Andaluz sobre urbanizaciones ilegales en Andalucía, publicado en el año 2000, poniendo énfasis en su importancia para el estado de derecho y la complejidad del tema por la corresponsabilidad público privada que ha llevado a esta situación.
Precisamente por ser un tema tan sensible pensamos que sólo puede ser en el marco de un debate público transparente, en un proceso participativo que busque soluciones al problema, diferenciadas según las situaciones, basadas en los principios de transparencia, de igualdad de todos los ciudadanos ante la ley y de protección de los suelos de interés productivo agrícola o forestal, paisajístico o natural. Sobre la mesa hay propuestas y criterios muy meditados y equilibrados que han sido ignorados como los que expuso Ecologistas en Acción Andalucía en 2008. Por ello, dado que nos encontramos al final de una legislatura, lo sensato sería paralizar este decreto y esperar a que un nuevo parlamento, confiemos que renovado en profundidad, pueda acometer este tema con mayor legitimidad.
Acerca de estebandemanueljerez
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En mi opinión, tienes razón cuando describes el fenómeno; hay muchos responsables de esta espantosa realidad, La sociedad en general no ha visto con malos ojos un fenómeno cuyas proporciones hoy son gigantescas. Habría mucho que hablar sobre estas responsabilidades. Pero…. no me parece serio de quien se supone pretende ser un responsable político y en un intelectual, proponer que se pare un Decreto que ni siquiera conoces, solo por los comentarios y reseñas publicadas en los medios y por los comentarios pocos profesionales de los grupos ecologistas (que por cierto en privado algunos de los más activos dicen otra cosa).
De entrada, el Decreto esta ya aprobado por el Consejo de Gobierno. No hay quien lo pare. Y si hay algo que pudiera resumir su contenido es que decepciona a todos los propietarios de estas urbanizaciones, puesto que no legaliza ni regulariza ni aporta nada a la normativa existente. El Decreto no les afecta. Según el Decreto la única forma que tienen estas parcelaciones de regularizarse es por la vía del planeamiento urbanístico, en determinadas condiciones y siempre que los propietarios asuman los costes de urbanización, dotaciones etc.
Deberías saber que por la vía del Decreto no se puede legalizar, porque para esto hace falta una Ley. La principal aportación del Decreto es establecer un procedimiento para que las viviendas aisladas (más extendidas por Málaga Almería que por las zonas de la Baja Andalucía, seguramente la que tu más conoces), para las cuales ya HA PRESCRITO la posibilidad de demoler, puedan acceder a ciertos servicios, preferentemente en régimen de auto abastecimiento, y obtener un certificado de su situación de vivienda ilegal pero prescrita.
Se trata de que las miles de edificaciones existentes en el suelo no urbanizable aisladas (nunca en parcelaciones), donde la administración ya no puede actuar, tengan un mínimo control de sus condiciones de habitabilidad y de que cuentan con condiciones de salubridad que no dañen el medio ambiente.
Y esto no afecta, porque en este caso las edificaciones no prescriben, a las viviendas ubicadas en suelos protegidos, en zonas inundables….etc. Eso sí, la administración y especialmente los ayuntamientos que según la Ley son los responsables, deberían ser ágiles para demoler estas viviendas y cualquier otra que pretendiera construirse en el suelo no urbanizable. Cambiando las leyes si hace falta para que los procesos no se eternicen en los tribunales como pasa ahora. Para esto si que es necesario un debate en profundidad.
Pero el Decreto, .. el Decreto es pecata minuta, manipulada en periodo electoral por unos y por otros. Creí que en EQUO habría otra forma de hacer política, con seriedad y sin demagogia. Me has decepcionado.
Gracias Duna por exponer tu punto de vista de forma razonada. Obviamente no comparto algunas de tus valoraciones aunque sí encuentro puntos de acuerdo contigo. Si has leído el artículo comprobarás que lo primero que incluyo es un vínculo a la página de Noticias de la Junta de Andalucía dónde la Consejera presenta el Decreto en vídeo, que he escuchado con atención, y dónde se puede leer un resumen de su contenido y disposiciones. No he conseguido encontrar el decreto completo publicado. Además de eso verás que he incluyo vínculos a la página del colegio de notarios y registradores en la que dan instrucciones para actuar en estos casos. Al informe que emitió el Defensor del Pueblo en el año 2000 instando a tomar medidas, a la propuesta de Ecologistas en Acción con criterios para acometer esta situación, y por último a las reacciones ante el decreto por parte de Ecologistas en Acción y Equo. ¿Crees que un demagogo se tomaría esas molestias? Me parece injusta tu valoración.
Aprovecho tus comentarios para ahondar en el contenido. El decreto diferencia a grandes rasgos tres situaciones diferentes: «El decreto distingue, a grandes rasgos, tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de Hábitat Rural Diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos)». Tu te centras en la primera. Tanto las edificaciones aisladas como los asentamientos de Hábitat Rural diseminado cuentan con medios para regularizar su situación (En Sevilla se acaba de aprobar una modificación del PGOU para incluir algunos de este tipo que corresponden a viviendas de hortelanos que mantienen activas sus huertas en la zona norte). Y las urbanizaciones producto de parcelaciones ilegales tienen así mismo mecanismos de ser estudiadas e incorporadas al planeamiento general caso a caso.
Entonces coincidimos en algo esencial. ¿Para qué sirve este decreto? ¿Por qué se aprueba justo cuando se acaban de anunciar elecciones autonómicas? ¿Por qué la Junta no hace público un informe detallado del problema y ubica sobre el plano las urbanizaciones ilegales, que es dónde está el mayor problema? Desmontar la demagogia electoral de este decreto no es hacer demagogia, en mi opinión.
Se que el decreto está aprobado pero eso no insta a que se pueda pedir al gobierno Andaluz que lo suspenda cautelarmente o que podamos aspirar a detenerlo y abordar el tema de otra forma desde el nuevo parlamento. Esa es mi propuesta
Pues posiblemente si tu fueras uno de los 250.000 propietarios que adquirió una casa en el campo (muchos de buena fe, otros no tanto), aislada (no en una parcelación), en Málaga o en Almería, que no puede ser demolida porque el delito ha prescrito, pero que no puede acceder a ninguno de los servicios, pues seguramente te parecería que el decreto te sirve. Al menos te autorizarían poner una placa solar. Se ve que tu visión del problema es muy «sevillana». Pero el grueso del problema no está en las urbanizaciones y parcelaciones, sino en las viviendas aisladas.
Electoralista?? También las interpretaciones infundadas y falsas que estan apareciendo en los medios sobre legalización masiva… etc. son electoralistas , ¿o no?. El decreto estuvo en fase de consultas antes de verano. A mi me llegó por varios conductos, Colegio profesional, FAMP…. Un Decreto no se redacta y tramita en menos de un año.
Y por lo que he entendido de las palabras de la Consejera, los datos no los publican porque no los tienen. Todos dan cifras estimativas pero creo que no se sabe la verdadera magnotud del fenómeno. Creo que el decreto es útil pero de incidencia muy limitada. Y que hay cosas más importantes de las que preocuparse.
Y en último extremo… no hay problema. El próximo parlamento lo va a resolver de un plumazo. Legalizando con una ley de artículo único y como si aquí no hubiese pasado nada. ¿Esa sí sería una solución?
El decreto se conocía como borrador desde el verano pasado, y ahora se ha modificado un poco, en asuntos de adaptación al planeamiento urbanístico y similar. Creo que la gente sensible a esto no se puede poner al nivel de los medios ni los oportunismos electorales.
Es todo más complejo, se vea desde un punto de vista legal, profesional, ciudadano o ambiental. Lo primero es no entrar en dogmatismos ni posturas personales arrojadizas.
El texto es ambiguo, da demasiada discreción al zorro (municipios) con las llaves del gallinero y está exageradamente empeñado en mantener todo lo edificado, reglándolo o dejándolo fuera de ordenación. Se ve que el único lobby que no funciona aquí es el de las empresas de demolición. Habría que ir por fases, salvado incluso el previsible vuelco electoral:
1. Inventario exhaustivo realizado de forma homogénea e independiente con nivel ejecutivo de policía autonómica, realizado por funcionarios públicos seleccionados expresamente. Las ortofotos serán muy útiles pero hay que barrer el territorio en las comarcas más calientes, y durante el plazo de un año declarar status quo del SNU.
2. Calificar todos los elementos y edificaciones con detalle de ubicación, catastro, dimensiones, tipología, datación, usos, servicios de infraestructura y todo aquello que precise un sistema de información geográfica. De ahí saldrán unas fichas municipales/comarcales que diagnostiquen situaciones objetivas.
3. Establecer una planificación supramunicipal (los POT comarcales pueden recogerla) con una hoja de ruta de aplicación de salidas administrativas y legales, lo que pretende el Decreto pero implantado desde la Junta. Lógicamente las primeras acciones serían demoliciones y regeneraciones de las infracciones más recientes (ejemplo 4 años), y de ahí hacia atrás se resolverían por paquetes cada casuística.
Aunque los sistemas para controlar la situación son fáciles, lo más efectivo es bloquear a niveles registrales y catastrales (luego incluso financieros) toda transacción presente o futura de suelos o edificaciones en SNU. Si como suponemos el binomio urbanismo salvaje-corrupción van juntos, el cordón sanitario-administrativo tiene que cortar la dinámica del mercado.
Bueno, como ves, en la Axarquía tenemos un enfoque claro.
Miguel Angel Torres – Ordenación de Territorio de la Mesa Provincial de Equo Málaga.
Entre Algarrobicos,parcelaciones luego legalizadas,construcciones aisladas por centenares que resultan un problema masivo……estamos en la exaltación de la impunidad.Tan poco respeto a las normas terminará convirtiendose en un democraticidio
Me gustaría saber en qué consiste la visión «sevillana» de ver las cosas y si es científico.
Se oye cada cosa……..
No, desde luego no es científico. Es una forma de hablar. Es una forma de decir que el problema de las ilegales se ve de manera muy diferente en Málaga, donde no hay parcelaciones sino viviendas aisladas, que en Sevilla o en Cádiz. La parcelación resulta de una finca que se parcela para construir viviendas. Aparece así un nuevo núcleo de población. La Ley estableció en 2003 que la parcelación es una infracción QUE NO PRESCRIBE NUNCA. No cabe legalizar, no es posible, y la única via para regularizar es el planeamiento y pagando.
Las viviendas aisladas ilegales, si no estan en suelo protegido, prescriben a los 4 años. Aquí esta el gran problema. Algunos ayuntamientos, no todos, han «consentido», y miles de viviendas (dicen que unas 200.000) estan construidas y ya no es posible actuar contra ellas. No se pueden demoler. Para estas viviendas el decreto prevé que se reconzcan por el ayuntamiento y el acceso en precario a los servicios. Bueno, es una forma de «clarificar», la situación (se hace un inventario más barato), ver cuantas, donde y controlar sus condiciones, pero no cambia gran cosa.
No me parece buena solución la via del planeamiento porque estas viviendas cuando existen, estan por todo el municipio, y no todo se puede «urbanizar». Creo mejor mantenerlas como viviendas ilegales para siempre y no legalizar todo, como ha prometido el PP.
En la provincia de Sevilla, o en Cádiz, hay pocas viviendas en esta situación (porque no hay pequeña propiedad) sino que predominan las parcelaciones, y creo que no se conoce bien el problema. No se deben generalizar soluciones, porque no es igual el problema.
Estas legalizaciones, masivas o puntuales, son un tema recurrente, de forma que al final se tiene la consciencia de que tarde o temprano lo ilegal se legaliza y por tanto vale la pena el riesgo de construir fuera de la normativa. Lo justo y la única salida es, efectivamente depurar responsabilidades también entre los responsables políticos. En el modelo depredador del territorio se abren nuevos frentes cada día: El nuevo gobierno central del PP ya está anunciando una modificación de la ley de costas para permitir usos que «creen empleo». Habrá que estar atentos.
Voy a hablar desde un punto de vista muy limitado, porque no conozco otra situacion en concreto salvo la de mi municipio, por lo tanto prefiero solo hablar sobre lo que conozco. En mi caso estoy en el interior de Malaga, zona conocida por un turbio pasado urbanistico… Aqui voy a plantar las situaciones que conozco : resulta curioso que a la hora de repartir la herencia aqui se ha intentado de llegar a la maxima justicia con todos los herederos, asi que al fallecimiento el buen padre no ha dejado una finca a cada uno de sus hijos, si no un trozo de cada finca a cada uno de sus hijos – por lo tanto no es de estrañar que encontramos un altisimo numero de parcelas entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados..vamos, algo ridiculo para una explotacion agraria. Aqui a nadie gusta vender su herencia, asi que los hijos empezaron construirse una casita de campo en una de estas mini-parcelas, reservando las demas fincas para sus hijos, que a su vez y aprovechando los buenos tiempos pasados hicieron sus propias casitas en las parcelas que algun dia seran suyos (ya no se contemplaron la subsecuente subdivision por motivos obvios…). Habia una profileracion de segundas viviendas impresionante – todo fiel a la tradicion de pasar los veranos en el campo y el resto del año en el piso o la casa mata del pueblo, comparable con la emigracion de la clase media al piso de la costa, pero en su version mas humilde. Desde un punto de vista estrcitamente legal, eran casas ilegales, ya que casi nadie se ha molestado en pedir un permiso de obras, ni habia arquitectos, mas bien era el propietario y/o su hijo que invertieron unos tantos fines de semana en hacerse su casita, a veces con la ayuda de otros familiares a veces hasta con un albañil. No habia animo de delinquir, nadie se consideraba un criminal por hacer una casita en su tierra. Porsupuesto hay variaciones a lo expuesto – habian hijos que se vieron con la necesidad economica o el afan de reformar su piso, comprarse un coche, casarse o simplemente con el gusto de tener dinero que se aprovecharon del sumergente mercado de extranjeros que llego en una segunda, o tercera, ola desde los años 80. Tambien habian constructores, promotores y buscavidas que se dedicaron casi en exclusiva a este fenomeno – el guiri con pasta. Como la construccion de la casita en el campo venia de costumbres, era un paso facil extenderlo al mundo de negocio puro y duro – tanto en la venta de las casitas ya existentes, como en la construccion de nuevas casitas, casas y chalets… Eran operaciones con fines comerciales, aprovechandose de la situacion de limbo que ofrecieron las Ayuntamientos y la propia Junta, de la ingenuidad de los compradores y de la implicita complicidad de los complices necesarios : Tasadores Inmobilarios, Directores de Bancos, Abogados, Notarios y Registradores de Propiedad – cada uno ha ganado su porcentaje en cada una de estas operaciones de compra venta y a ninguno ha podido interesar matar a la gallina de huevos de oro : Ni el Tasador tasaba el valor real (mas alta la tasacion = mas alto los honorarios para la empresa = mas alta su comision = mas agradecido el amigo Directo Bancario), ni el Director de Banco queria ofrecer una hipoteca por el valor real del inmueble (recuerdan, hay objetivos que cumplir y para que el Director Regional te ve con buenos ojos, mejor mas hipotecas de mas valor), ni el abogado que supuestamente velaba por los intereses de sus clientes (si no hay operacion, no hay comision..asi que no conviene mirar con lupa..mejor cerrar el trato y cobrar los honorarios, basados casi siempre en un porcentaje del precio de la venta), ni Notario (este que te facilitaba una habitacion para contar el dinero B antes de la firma de la escritura) , ni Registrador (este que representaba la ultima instancia de legalidad pero no se molestaba ni en mirar lo que firmaba) advertieron a nadie de nada. Tambien tenian que vivir, como todos. Directamente no hablo de las agencias inmobilarias – me parece una de las cosas que mas se asemeja a un politico es un vendedor de inmuebles que cobra con toda normalidad 5% -10% del valor de la venta…
Bien es cierto que la demolicion a lo loco y con toda la furia de la prole no puede ser la solucion – a no ser que 1) se encuentra en suelo protegido o 2) en zona peligrosa (inundaciones, pendiente de terreno, etc..). En mi opinion la salida debe ser una sancion economica, estudiando caso por caso..sera un proceso lento y , seguramente tendra fallos tambien, pero parece lo mas constructivo posible..claro esta – siempre y cuando la administracion utiliza por lo menos partes de los fondos para la dotacion de infraestructuras y mejoras. Mi comentario es personal, limitado a mi entorno y como tal ofrezco solo una posible solucion para esta localidad, donde prefiero ver casas bonitas en un entorno que no sirve para la agricultura y carece de valores ecologicos, en vez de chabolas, caravanas, casas de madera,etc.. con perros atados a una cadena y las aguas negras evacuadas al canal de riego.